招商局蛇口工业区控股股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2021）
项目负责人：蒋 螣 tjiang@ccxi.com.cn
项目组成员：刘旭冉 xrliu@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(010)66428877
传真：(010)66426100
2021年4月21日
声 明
本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。
本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。
本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。
本评级报告的评级结论是中诚信国际遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（）公开披露。
本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。
中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。 本次评级结果中的信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。债券存续期内，中诚信国际将按照《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级，并及时对外公布。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司：
受贵公司委托，中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司及贵公司存续期内相关债项进行了跟踪评级。经中诚信国际信用评级委员会审定：
维持贵公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定；
维持“20蛇口01”的债项信用等级为AAA。
特此通告
中诚信国际信用评级有限责任公司
二零二一年四月二十一日
评级观点：中诚信国际维持招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”或“公司”）主体信用等级为AAA，评级展望为稳定；维持 “20蛇口01”的债项信用等级为AAA。中诚信国际肯定了招商蛇口股东实力雄厚及对公司强有力的支持，丰富的社区和园区综合开发运营经验，优质且充足的土地储备资源，资本结构稳健且融资渠道畅通等方面的优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同时，中诚信国际关注到房地产行业政策，招商蛇口债务规模呈增长趋势，非经常性损益项目波动等因素对公司经营及信用状况造成的影响。
概况数据 优质且充足的土地储备资源。2020年，公司持续聚焦于华东及华南（含深圳）等传统优势区域，并积极采取合作拿地等方式进一步增加一、二线城市的核心区域优质土地资源，此外，前海自贸区规划逐渐落地，公司在前海片区拥有优质且充足的土地储备，可为公司未来的经营业绩形成较好保障。
招商蛇口 2018 2019 2020
总资产（亿元） 4,234.87 6,180.40 7,371.57
所有者权益合计（亿元） 1,088.31 2,276.42 2,533.57
总负债（亿元） 3,146.56 3,903.98 4,838.00
总债务（亿元） 1,213.90 1,430.25 1,605.17 资本结构稳健且融资渠道畅通。得益于稳健的发展策略，公司财务杠杆比率适中，且债务期限结构较好，加之货币资金充裕，为债务本息偿还形成充分保障；此外，公司融资渠道多元且通畅，可通过多种方式获取融资，且具有较为突出的融资成本优势。
营业总收入（亿元） 882.78 976.72 1,296.21
净利润（亿元） 194.61 188.57 169.13
EBITDA（亿元） 313.31 324.61 301.42
经营活动净现金流（亿元） 104.78 138.12 276.22
营业毛利率(%) 39.49 34.65 28.69
净负债率(%) 49.63 29.74 28.11 关 注
总债务/EBITDA(X) 3.87 4.41 5.33
EBITDA利息倍数(X) 3.88 3.54 2.92
注：1、中诚信国际根据2018年~2020年审计报告；2018年财务数据和
2019年财务数据分别为2019年审计报告和2020年审计报告期初重述
数； 2020年财务数据为当期审计报告期末数；2、2018~2020年末其他
流动负债中超短期融资券调整至短期债务。
正 面
股东实力雄厚及对公司强有力的支持。公司控股股东招商局
集团有限公司（以下简称“招商局集团”）是国务院国有资产监
督管理委员会监管的大型中央企业之一，也是16家以房地产为
主业的央企之一，业务主要集中于综合交通、特色金融、城市
与园区综合开发运营三大核心产业，综合实力雄厚。公司作为
招商局集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台，
在业务拓展、项目获取、资金安排以及资本运营等方面持续获
得有力支持。
丰富的社区和园区综合开发运营经验。作为全国性房地产龙
头企业之一，公司累积了丰富的社区开发销售及园区开发运营
经验，具备了各项资源的综合整合能力，形成了很强的品牌竞
争优势。2020年公司销售业绩持续增长，公司市场地位及竞争
实力进一步提升。
房地产行业政策。在“房住不炒”行业政策的基调下，房地产企业在土地获取、融资、销售等环节面临较为频繁的政策环境变化，同时加上宏观经济增速下滑及行业竞争加剧的影响，房地产企业盈利空间不断收窄，行业环境及政策的变化或将对房地产企业经营战略的实施提出更高要求。
债务规模呈增长趋势。随着公司业务规模持续扩大，同时对一、二线城市优质土地储备资源的不断获取推升资金需求增加，2020年公司债务规模持续增加；加之公司拥有较大规模的房地产和园区开发在建项目投资需求，其亦面临一定的资本支出压力。
非经常性损益项目波动。近年来公司投资收益为利润总额的重要构成且波动较大、同时资产减值损失及信用减值损失规模增长较快，需关注非经常性损益项目对公司盈利能力的影响。
评级展望
中诚信国际认为，招商局蛇口工业区控股股份有限公司信用水平在未来12~18个月内将保持稳定。
可能触发评级下调因素。签约销售金额的增长趋势发生显著不利变化，土地储备激进导致杠杆比例大幅上升，盈利能力明显下滑，现金流平衡能力严重弱化。
同行业比较
部分房地产开发企业主要指标对比表
